對(duì)市政協(xié)十二屆四次會(huì)議第20號(hào)提案的答復(fù)

馬漢曠、謝柏南、馬華銀、范德法委員：

你們?cè)谑姓f(xié)十二屆四次會(huì)議大會(huì)期間提出的《關(guān)于加強(qiáng)我市物業(yè)管理的建議》（第20號(hào)提案）收悉，我們會(huì)同市綜合執(zhí)法局認(rèn)真研究后，現(xiàn)將有關(guān)意見(jiàn)答復(fù)如下：

新物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施以來(lái)，我中心以疏通物業(yè)管理堵點(diǎn)難點(diǎn)為導(dǎo)向，結(jié)合群眾身邊不正之風(fēng)專(zhuān)項(xiàng)治理活動(dòng)，深入開(kāi)展物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升暨公共收益管理專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，具體工作推進(jìn)情況如下：

一、完善政策體系，織密物業(yè)管理基層治理網(wǎng)格

（一）聚焦矛盾，成立物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛會(huì)商調(diào)解委員會(huì)。2025年3月，市社會(huì)治理中心牽頭市司法局、市住建局、市法院等部門(mén)及屬地鎮(zhèn)（街道），成立慈溪市物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛會(huì)商調(diào)解委員會(huì)，通過(guò)前端風(fēng)險(xiǎn)排查、訴前調(diào)解整改、訴訟示范兜底等舉措，構(gòu)建物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛全鏈條化解體系。一是強(qiáng)化重點(diǎn)會(huì)商，就東方明珠小區(qū)恒溫費(fèi)、銀杏小鎮(zhèn)違建等7起疑難積案開(kāi)展4期會(huì)商，通過(guò)依法約談、責(zé)令整改等方式規(guī)范物業(yè)服務(wù)；二是創(chuàng)新訴訟示范，針對(duì)物業(yè)合同糾紛等涉眾案件，探索建立群體性糾紛示范研判制度，通過(guò)依法合并訴訟、開(kāi)展示范訴訟等方式，以個(gè)案示范帶動(dòng)批量矛盾化解。

（二）打通最后一公里，深入推進(jìn)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)行動(dòng)。市綜合執(zhí)法局強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，及時(shí)依法處置住宅小區(qū)內(nèi)各類(lèi)違法行為。一是建立進(jìn)小區(qū)聯(lián)系制度，在全市200多個(gè)小區(qū)建立聯(lián)系制度，屬地執(zhí)法中隊(duì)定期開(kāi)展對(duì)口聯(lián)系小區(qū)的走訪巡查，重點(diǎn)聽(tīng)取社區(qū)基層組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于綜合執(zhí)法方面的突出反映和相關(guān)建議意見(jiàn)，及時(shí)處置違法亂象。今年以來(lái)共計(jì)派出執(zhí)法力量300余人次開(kāi)展進(jìn)小區(qū)工作，化解矛盾50余起。二是主動(dòng)治理，開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。先后下發(fā)生活垃圾、餐飲油煙、噪聲污染等專(zhuān)項(xiàng)整治文件，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)常見(jiàn)違法行為針對(duì)性開(kāi)展執(zhí)法行動(dòng)。今年以來(lái)共對(duì)小區(qū)內(nèi)生活垃圾分類(lèi)、破壞綠化和不文明養(yǎng)犬等作出處罰30余起。三是積極宣傳，提高守法意識(shí)。結(jié)合法制宣傳周、社區(qū)主題日等活動(dòng)，對(duì)小區(qū)居民及周邊商戶加強(qiáng)宣傳教育，尤其是加強(qiáng)對(duì)《民法典》的宣傳普及，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。

（三）持續(xù)優(yōu)化措施，積極破解當(dāng)前物業(yè)管理中的突出問(wèn)題。

一是建立物業(yè)管理區(qū)域確定聯(lián)審機(jī)制。在項(xiàng)目前期階段根據(jù)用地范圍、建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備情況、社區(qū)建設(shè)、道路分割等因素，由市自然資源規(guī)劃局、市住建局及屬地鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）聯(lián)合審批確定物業(yè)管理，有效避免“已被道路河道等物理分割的地塊，共用消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備”引發(fā)的后續(xù)管理壁壘，如悅?cè)A府ABC、景觀花園一二期等。二是深化物業(yè)管理方案。在項(xiàng)目預(yù)售前由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)公司編制物業(yè)管理方案，方案包括設(shè)施設(shè)備共用情況、各類(lèi)用房配置、人防空間和退紅空間管理方式、垃圾點(diǎn)位設(shè)置、車(chē)位管理等內(nèi)容，方案報(bào)屬地鎮(zhèn)（街道）和市住建局雙備案后在預(yù)售現(xiàn)場(chǎng)公示，提前化解項(xiàng)目交付后可能存在的矛盾糾紛隱患點(diǎn)，減少后續(xù)信訪投訴事件。三是逐步完善物業(yè)全生命周期的承接查驗(yàn)和交接制度。形成房產(chǎn)企業(yè)與前期物業(yè)、前期物業(yè)與業(yè)委會(huì)、業(yè)委會(huì)與正式物業(yè)間的全鏈條承驗(yàn)和交接，逐步探索建立以業(yè)委會(huì)為核心主導(dǎo)地位的物業(yè)管理區(qū)域全生命周期承接查驗(yàn)和移交制度，確保小區(qū)公共部位和共有設(shè)施設(shè)備數(shù)量清晰、責(zé)任明確、維修透明。

二、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，全面提升物業(yè)行業(yè)整體水平

（一）深入推進(jìn)陽(yáng)光物業(yè)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)公開(kāi)服務(wù)信息。為進(jìn)一步保障廣大業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，有效提升物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，我中心先后印發(fā)《關(guān)于貫徹落實(shí)物業(yè)服務(wù)基本信息公示的通知》《物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)示范文本》，全面推進(jìn)陽(yáng)光物業(yè)工作，要求物業(yè)企業(yè)以簡(jiǎn)潔明了的方式公示“四保一服”人員配置、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)頻次，逐步建立業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的信任感，從源頭化解物業(yè)行業(yè)矛盾糾紛。

（二）開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)活動(dòng)各主體的法治意識(shí)。我中心按照每季度一次的頻次，牽頭市消防救援大隊(duì)等有關(guān)部門(mén)，協(xié)同各鎮(zhèn)（街道）和市物業(yè)協(xié)會(huì)，邀請(qǐng)基層明星書(shū)記、物業(yè)宣講師、專(zhuān)業(yè)律師等行業(yè)專(zhuān)家，組織開(kāi)展多類(lèi)型、多維度的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。2024年度共計(jì)開(kāi)展“住宅小區(qū)消防安全知識(shí)”“居物業(yè)三方協(xié)調(diào)機(jī)制”“社區(qū)基層治理”等7場(chǎng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)；2025年已開(kāi)展“物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)和修剪規(guī)范”1場(chǎng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。專(zhuān)題培訓(xùn)開(kāi)展以來(lái)，參訓(xùn)人次已達(dá)2000人次，有效提升了物業(yè)從業(yè)人員、社區(qū)網(wǎng)格員和業(yè)委會(huì)等不同主體的基本法治意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)防控能力和綜合服務(wù)能力，引導(dǎo)廣大物業(yè)從業(yè)人員更好地為廣大業(yè)主服務(wù)。

（三）加強(qiáng)信用管理和結(jié)果應(yīng)用，督促物業(yè)企業(yè)主動(dòng)履約。積極落實(shí)《寧波市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息管理辦法》，切實(shí)推進(jìn)物業(yè)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理行為，加強(qiáng)評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)用，構(gòu)建“守信激勵(lì)、失信懲戒”機(jī)制，營(yíng)造守法履約、公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)環(huán)境。2024年，重點(diǎn)規(guī)范信用平臺(tái)賬戶管理和信用等級(jí)（企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理）公開(kāi)；2025年，我中心將通過(guò)組建多元化的常態(tài)化檢查團(tuán)隊(duì)、完善物業(yè)管理項(xiàng)目備案、優(yōu)化物業(yè)考核制度和評(píng)優(yōu)方案三個(gè)方面，繼續(xù)督促物業(yè)企業(yè)提升履約水平。

三、優(yōu)化物業(yè)資金管理，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的房屋維修體系

（一）完善物業(yè)資金管理，確保全體業(yè)主合法權(quán)益。加強(qiáng)物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理，進(jìn)一步明確資金使用范圍，采取“事先審批+事后審核”模式，優(yōu)化審批方式。2024年以來(lái)，先后印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)保修金使用的通知》《關(guān)于調(diào)整物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用審批流程的通知》《關(guān)于進(jìn)一步明確物業(yè)保修金退還有關(guān)事項(xiàng)的通知》等文件，不斷提高物業(yè)資金使用管理的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化水平。

（二）構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的房屋維修體系。有效串聯(lián)施工單位向市建筑業(yè)協(xié)會(huì)交存的工程質(zhì)量保修金和房產(chǎn)公司向市住建局交存的物業(yè)保修金，逐步構(gòu)建保修期內(nèi)施工單位、房產(chǎn)公司、物業(yè)保修金逐級(jí)保修和保修期外專(zhuān)項(xiàng)維修資金出資維修的可持續(xù)發(fā)展的房屋質(zhì)量維修體系。目前，保修期內(nèi)的三級(jí)維保體系已初具模型，下步力爭(zhēng)在專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌和補(bǔ)貼方面尋求突破。

四、重點(diǎn)推進(jìn)群眾身邊不正之風(fēng)專(zhuān)項(xiàng)治理行動(dòng)

（一）加快孵化物業(yè)服務(wù)合同大甲方（業(yè)委會(huì)）。物業(yè)服務(wù)活動(dòng)本質(zhì)上是市場(chǎng)行為及合同契約關(guān)系，業(yè)委會(huì)作為物業(yè)服務(wù)合同大甲方，能有效督促物業(yè)企業(yè)按合同履約，對(duì)偷減人員、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等違約行為，有權(quán)要求物業(yè)進(jìn)行整改，對(duì)整改不到位的亦可通過(guò)訴訟等合法手段維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益。為加快孵化合同大甲方（業(yè)委會(huì)），我中心制定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)組建的指導(dǎo)手冊(cè)，通過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、實(shí)操指導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)參與等多種方式，協(xié)助屬地推進(jìn)業(yè)委會(huì)組建工作，我市業(yè)委會(huì)組建率已達(dá)82%。針對(duì)社區(qū)、業(yè)委會(huì)以及第三方業(yè)務(wù)能力不夠的，新成立業(yè)委會(huì)或物業(yè)選聘引發(fā)群訪的現(xiàn)象，2025年度我中心重點(diǎn)推進(jìn)業(yè)主大會(huì)會(huì)議系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)，以疏代堵暢通業(yè)主參與小區(qū)共建共治和反映物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的渠道。目前，業(yè)主大會(huì)會(huì)議系統(tǒng)正在滸山及古塘街道試點(diǎn)。

（二）清資核產(chǎn)理清家底，規(guī)范資金存儲(chǔ)。一是指導(dǎo)并協(xié)助屬地及業(yè)委會(huì)理清物業(yè)用房、廣告位、快遞柜、公共車(chē)位等資產(chǎn)，以及公共資金結(jié)余情況及資金儲(chǔ)存方式；二是靠前服務(wù)暢通業(yè)委會(huì)基本賬戶開(kāi)設(shè)渠道，針對(duì)業(yè)委會(huì)基本賬戶開(kāi)設(shè)困難的問(wèn)題，我中心靠前服務(wù)，主動(dòng)與銀行接洽，簡(jiǎn)化業(yè)委會(huì)基本賬戶開(kāi)設(shè)程序和申請(qǐng)材料，守好小區(qū)業(yè)主共同的“錢(qián)袋子”。下一步，我中心將繼續(xù)協(xié)調(diào)銀行按需開(kāi)設(shè)社區(qū)公共收益基本賬戶，針對(duì)尚未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)由屬地社區(qū)開(kāi)設(shè)小區(qū)公共收益基本賬戶并代為管理，接收物業(yè)企業(yè)移交的公共收益結(jié)余資金。

（三）聚焦長(zhǎng)效，完善公共收益管理制度。深入剖析問(wèn)題產(chǎn)生的根源，聚焦癥結(jié)短板，我中心與市委社工部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)公共資金管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》，全面推進(jìn)“業(yè)財(cái)街理”“業(yè)賬社管”制度，規(guī)范公共收益使用管理制度、財(cái)務(wù)審計(jì)制度和公示公開(kāi)制度。目前，正在滸山街道5個(gè)不同類(lèi)型的住宅小區(qū)試點(diǎn)推進(jìn)“使用分級(jí)審批、銀行提供財(cái)務(wù)管理”的業(yè)財(cái)街理制度，按照資金使用額度區(qū)間由業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)或街道業(yè)財(cái)街理工作領(lǐng)導(dǎo)小組分級(jí)審批，開(kāi)戶銀行提供規(guī)范的財(cái)務(wù)記賬管理和收支明細(xì)，預(yù)計(jì)試點(diǎn)工作于8月底結(jié)束；后續(xù)將根據(jù)試點(diǎn)成果全面推進(jìn)“業(yè)財(cái)街理”制度。

（四）點(diǎn)面結(jié)合，深入推進(jìn)集中整治。結(jié)合抽查審計(jì)發(fā)現(xiàn)的悅?cè)A府小區(qū)的問(wèn)題，我中心迅速聯(lián)合屬地開(kāi)展整治行動(dòng)，按業(yè)財(cái)街理的方式督促物業(yè)企業(yè)將結(jié)余資金17.48萬(wàn)元轉(zhuǎn)入屬地指定賬戶，追回應(yīng)收未收款項(xiàng)11.86萬(wàn)元。同時(shí)，謀劃將物業(yè)企業(yè)從小區(qū)公共收益管理者的角色中剝離，按照“業(yè)財(cái)街理”“業(yè)賬社管”的模式將結(jié)余資金移交屬地進(jìn)行管理，為此我中心印發(fā)《關(guān)于做好在管項(xiàng)目公共資金移交的通知》，要求所有管理小區(qū)公共收益的物業(yè)企業(yè)完成歷史賬目的審計(jì)工作，并做好結(jié)余資金移交工作。

最后，衷心感謝你們對(duì)我市城市管理服務(wù)工作的關(guān)心和支持！希望你們?cè)诮窈罄^續(xù)多提寶貴意見(jiàn)！

慈溪市城市管理服務(wù)中心

2025年6月26日