為進一步加強和規范我市農村宅基地管理，促進農村宅基地節約集約利用，保護農村村民合法權益，結合我市實際，研究制定了《慈溪市農村宅基地管理辦法（試行）（征求意見稿）》，現向社會公開征求意見。請將建議意見于2026年5月28日前通過以下方式提出：
一、通過慈溪市政府網站，點擊頁面下方“我有建議”，將意見通過網絡直接反饋；
二、通過傳真方式將意見傳真至0574-89596117，并請在傳真件上注明“意見反饋”字樣；
三、通過信函方式將意見郵寄至慈溪市古塘街道明州路818號慈溪市農業農村局，郵政編碼：315300，并請在信封上注明“意見反饋”字樣。
聯系人：陳老師，聯系電話：0574-89596141。
慈溪市農業農村局
2026年4月27日
慈溪市農村宅基地管理辦法（試行）（草案）
為進一步加強和規范我市農村宅基地管理，促進農村宅基地節約集約利用，保護農村村民合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國農村集體經濟組織法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《浙江省土地管理條例》《浙江省國土空間規劃條例》《浙江省農村住房建設管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
一、適用范圍
本辦法所稱農村宅基地（以下簡稱宅基地）是指依法用于農村村民建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住宅、附屬用房和庭院等用地。
本辦法所稱農村村民（以下簡稱村民）是指具有農村集體經濟組織成員資格的人員。
本市行政區域內宅基地上新建、翻改擴建農村住宅的建設活動及其監督管理，適用本辦法。
二、基本原則
（一）規劃引領原則。宅基地選址應符合國土空間規劃和用途管制等要求，合理布局。
（二）節約集約原則。嚴格控制宅基地面積，堅持“一戶一宅”和“建新拆舊”原則，盡量使用村內原有宅基地和空閑地，嚴格控制使用耕地建房，嚴禁占用永久基本農田建房。
（三）底線紅線原則。嚴守農村用地建房法律政策底線紅線，嚴禁利用農村宅基地開發商品住宅，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地和農房，嚴禁退休干部到農村占地建房。
三、職能劃分
市農業農村局負責指導宅基地的分配、使用、流轉、退出、用地標準和閑置農房盤活利用等工作，依法查處村民違法占用土地建住宅的行為。
市自然資源規劃局負責指導鎮（街道）開展規劃編制，做好用地保障、規劃許可、確權頒證等工作。
市住房和城鄉建設局負責指導農村住宅建設、安全和危房改造，編制農村住宅設計通用圖集，做好農村住宅建設的風貌管控，提供住房保障政策享受情況。
其他有關部門按照職責分工，做好宅基地監督管理工作。
鎮（街道）負責核查轄區內建房申請戶的實際居住情況以及其用地建房的審批、監管和驗收，嚴格落實“四到場”管理，辦理規劃許可，編制詳細規劃，開展動態巡查，及時發現和處置宅基地相關違法行為，指導村集體完善宅基地民主管理體系。
村集體經濟組織按照宅基地所有權歸屬，依法代表成員集體行使宅基地所有權。村集體經濟組織負責完善宅基地民主管理體系；核查建房戶內人員的本村集體經濟組織成員身份、“一戶一宅”和相鄰權利人意見等情況并對其真實性負責；組織開展村集體經濟組織成員（代表）會議討論并公示；配合鎮（街道）落實“四到場”管理及確權登記，對用地建房全過程監督管理，及時制止并上報巡查發現的違法違規行為；設立由村兩委班子成員兼任的村級宅基地協管員，指導村民依法辦理有關手續和實施建設活動。
四、申請資格
宅基地建房申請按照“以人認定，按戶歸集”的方法執行，即先按人確定宅基地申請資格，再進行建房戶認定。
（一）人的認定。本村集體經濟組織成員依法享有申請取得宅基地的權利。但以下情形除外：
1.已享受過貨幣補償或者安置房補償的集體所有土地住宅房屋被補償人；
2.已納入政府集中供養的；
3.已享受住房保障政策的；
4.依法不具備申請宅基地資格的其他情形。
（二）戶的歸集。申請建房的農村家庭戶以婚姻、血親和收養等關系為基礎，實際居住情況、風俗習慣、農業生產、公安戶籍等因素為參考，由戶內所有同一農村集體經濟組織成員組成；戶內人口數按符合前款認定條件的人數計算；一般情況下，應由具有完全民事行為能力的戶內成員為戶主。戶內具有本村集體經濟組織成員資格的子女達到法定結婚年齡后可以分戶申請宅基地建房。
（三）符合下列情形之一的，可以以戶為單位向本村集體經濟組織申請宅基地建房：
1.該戶無宅基地的；
2.因自然災害、規劃實施、村莊梳理式改造等原因，需要重新建設住宅的；
3.依法可以申請宅基地建房的其他情形。
（四）宅基地建房申請有下列情形之一的，不予批準：
1.建房選址不符合相關規劃條件或存在權屬爭議的；
2.建房戶不符合本辦法規定的；
3.不符合“一戶一宅”規定的；
4.除按規定調劑外，出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的；
5.以所有家庭成員作為一戶申請批準宅基地后，不具備分戶條件而以分戶為由申請宅基地的；
6.依法不予批準的其他情形。
建房申請戶存在未經批準占地建房等情形，現有房屋能滿足居住需要且符合補辦條件的，應通過補辦手續等方式保障居住。
不予批準的，應當書面告知申請人，并說明不予批準的理由。
五、建造標準
（一）宅基地面積標準：1人戶申請宅基地最高不得超過50平方米；2—3人戶申請宅基地最高不得超過95平方米；4人（含4人）以上戶申請宅基地，使用耕地的最高不得超過125平方米，使用其他土地的最高不得超過140平方米。
（二）符合本辦法“一戶一宅”規定的合法農村住宅翻建，占地面積超過本辦法面積標準的，允許根據原批準或不動產登記確定的合法面積原址翻改建，但不得超過法律、法規規定的面積標準上限。
（三）建房戶應嚴格按照審批內容實施建設，嚴禁利用多戶合建等方式違規建設別墅大院和私人會所。直系血親確需合建的，合建戶數不得超過兩戶。
（四）統建房套型建筑面積（含公攤面積）的控制標準：對申購多層（6層及以下）公寓的，人均建筑面積上限為60平方米；對申購中高層（7—9層）公寓的，人均建筑面積上限為70平方米；對申購高層（10層以上，含10層）公寓的，人均建筑面積上限為80平方米。以上戶型最高一戶均不超過250平方米。
以行政劃撥方式報批的統建房僅限所在鎮（街道）范圍內符合宅基地申請條件的村民購買，以集體使用方式報批的僅限所在村范圍內符合宅基地申請條件的村民購買。
六、審批管理
建房審批按照“認定到人、按戶實現、一戶一宅、限定面積、帶圖審批、建新拆舊”的原則執行。
（一）嚴格落實“一戶一宅”制度。村民一戶只能擁有一處宅基地。因歷史原因，同一戶擁有多處宅基地，面積之和未超過本辦法面積標準的，可作為一處宅基地管理。面積之和超過本辦法面積標準的，建房戶可在面積標準范圍內選擇一處或多處宅基地（不得對整宗宅基地進行分割），作為一處管理。鼓勵其余宅基地有償退出。戶內個人所有的合法農村住宅按一戶享有管理。因繼承擁有多處宅基地導致不符合本辦法“一戶一宅”規定的建房戶在該戶原合法取得宅基地面積范圍及本辦法面積標準內原址翻改建的,允許其保留繼承所得房屋。
（二）嚴格落實“建新拆舊”制度。建房戶申請易址建造住宅的，在鎮（街道）審核通過后，建房戶應及時按要求處置好原有舊房并注銷原產權證。
（三）妥善處理相鄰關系。村民建房妨礙相鄰建筑物的通風、采光、通行和排水的，應征求相鄰權利人意見。相鄰權利人認為擬建住宅侵害其合法權利而有異議的，村集體應介入調查核實并加強矛盾化解。相鄰權利人堅持異議的，由村集體經濟組織成員（代表）會議討論形成意見。
（四）妥善處理規劃與建房需求的矛盾。中心城區100平方公里（東至寺馬線，南至南三環，西至西三環，北至三塘橫江）范圍內的農村住宅建設在尊重村民意愿的前提下，以推進城市有機更新的方式，實行統一規劃、統一設計、統一建設。經規劃審批后，由鎮（街道）和集體經濟組織組織實施。
除中心城區100平方公里（東至寺馬線，南至南三環，西至西三環，北至三塘橫江）范圍外，各鎮（街道）城鎮開發邊界和村莊建設邊界內，規劃功能為非住宅用地且未列入拆遷或近期改造計劃地塊內的村民建住宅，允許建房戶在不新增用地面積的前提下，辦理相關手續。
（五）分戶析產。村民符合本辦法“一戶一宅”和分戶規定的，可以按協議進行分戶析產。因其他原因形成一戶多宅的，分戶析產的方案應當盡量化解存量一戶多宅的問題。
（六）審批流程。審批流程由市農業農村局、市自然資源規劃局、市住建局另行制定。
七、盤活、流轉、退出和收回
（一）盤活。在依法維護村民宅基地合法權益和嚴格規范宅基地管理的基礎上，允許農戶合法擁有的住宅通過出租、入股、合作等方式盤活利用。
（二）流轉。經農村集體經濟組織同意并報鎮（街道）審批通過，村民向符合宅基地申請條件的本村集體經濟組織農戶轉讓、贈與或者調劑住宅的，宅基地使用權一并轉移，雙方當事人可以依法向登記機構申請轉移登記，但應符合本辦法的面積標準。
（三）退出與收回。允許依法自愿有償退出宅基地。對歷史形成的“一戶多宅”、宅基地面積超標等情形，沒有違反當時法律法規和政策規定的，引導相關權利人通過自愿有償等方式退出多占的宅基地。村集體經濟組織為實施詳細規劃、項目建設、歷史建筑保護等需要收回宅基地及住宅的，可以與宅基地使用權人訂立協議，采用經濟補償、置換等方式收回宅基地使用權。退出、收回宅基地的，農村集體經濟組織應當及時組織申請注銷登記。退出、收回的宅基地應當優先用于保障村民的住宅建設、農村公共服務設施建設和鄉村產業發展用地需求。
八、責任追究
（一）建房申請戶采取虛假離婚等方式騙取批準，非法占用土地建住宅的，由屬地鎮（街道）撤銷批文，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
（二）相關工作人員在村民建房申請審查、審核、放線（放樣）、審批、批后監管及驗收過程中有玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的，按照干部管理權限依法依規給予處分；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。
九、附則
（一）本辦法自 2026年 x月x日起施行，《慈溪市人民政府辦公室關于印發慈溪市農民建房用地管理辦法的通知》（慈政辦發〔2008〕43號）、《慈溪市人民政府辦公室關于進一步規范農村宅基地管理的實施意見》（慈政辦發〔2014〕96號）同時廢止。
（二）村民原在國有劃撥土地上的統建房、農民公寓、拆遷安置房和存量農村住宅可參照本辦法管理。
（三）本辦法未盡之處在上級出臺相應法律法規或規范性文件后再行修訂。