各社區(qū)（村）、相關(guān)職能部門，機關(guān)各辦（室、所）：
　　《關(guān)于進(jìn)一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》已經(jīng)街道辦事處同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

滸山街道辦事處
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2019年8月5日

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關(guān)于進(jìn)一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見

　　為了進(jìn)一步提升住宅小區(qū)物業(yè)管理工作水平，加快推進(jìn)社區(qū)治理創(chuàng)新，加強城市管理，根據(jù)市級有關(guān)文件精神，結(jié)合我街道實際，現(xiàn)就進(jìn)一步提升住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下意見。
　　一、指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)
　　住宅小區(qū)物業(yè)管理工作要從強化社區(qū)管理職能、完善服務(wù)功能、保障改善民生的現(xiàn)實需求出發(fā)，實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，堅持“讓居民參與、讓居民得益、讓居民滿意”的工作宗旨，充分發(fā)揮自治作用，著力改善住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，著力打造群眾滿意的宜居宜業(yè)新滸山。
　　二、組織領(lǐng)導(dǎo)
　　為確保住宅小區(qū)物業(yè)管理工作制度化、規(guī)范化，街道成立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組和辦公室，領(lǐng)導(dǎo)小組組長由辦事處主任擔(dān)任，副組長由分管政法、綜合行政執(zhí)法、經(jīng)發(fā)、社事、城建的負(fù)責(zé)人擔(dān)任，辦公室主任由分管社事的負(fù)責(zé)人兼任，成員由經(jīng)發(fā)辦、城建辦、綜治辦、社事辦、環(huán)衛(wèi)所、綜合行政執(zhí)法中隊、社區(qū)辦等辦（所）部門負(fù)責(zé)人組成，下設(shè)物業(yè)辦公室，辦公室地點設(shè)在街道社事辦。主要工作職責(zé)為：一是參與住宅小區(qū)建設(shè)項目的規(guī)劃和擴初會審、前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動、竣工交付等前期工作；二是指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；三是對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行相關(guān)的指導(dǎo)；四是調(diào)處社區(qū)居委會、業(yè)主或業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為；五是開展對社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)培訓(xùn)。
　　三、社區(qū)居委會與業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的職責(zé)
　　物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇。社區(qū)居委會有權(quán)對業(yè)主委員會作出的有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)事宜進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，并參與具體活動，包括：根據(jù)居住小區(qū)物業(yè)管理情況，提出落實物業(yè)管理的具體方案和措施；協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定小區(qū)管理的預(yù)算；對轄區(qū)內(nèi)居住區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理行為進(jìn)行監(jiān)督、檢查，對不規(guī)范行為進(jìn)行糾正，對物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為提請物業(yè)主管部門予以處理；及時受理和解決轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理初級糾紛；對有物業(yè)管理的老小區(qū)，社區(qū)應(yīng)全程指導(dǎo)物業(yè)合同的簽訂，確定物業(yè)管理星級考核補助或獎勵的比例（最高不得超過80%），并做好會議記錄。
　　業(yè)主委員會必須在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下依法開展工作，并接受社區(qū)居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會作為全體業(yè)主的代表，對內(nèi)是全體業(yè)主的代理人、管理人，對外是物業(yè)管理的委托人，具有獨立的權(quán)利、義務(wù)以及相應(yīng)的法律地位。對業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。對任意棄置垃圾、排放污染物或者嗓音、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失等等。
　　四、物業(yè)管理模式
　　小區(qū)物業(yè)管理的模式主要為物業(yè)企業(yè)管理、圍合式自治管理、委托管理等模式。對于建筑規(guī)模較大，具有相對封閉且公用設(shè)施較齊全，有較好物業(yè)管理條件的小區(qū)，原則上應(yīng)聘請專業(yè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理；對于一些基礎(chǔ)設(shè)施差、規(guī)模較大且物業(yè)企業(yè)不愿管理的小區(qū)，也可采用圍合式自治管理；對于建筑規(guī)模較小，無封閉且公用設(shè)施設(shè)備簡單的小區(qū)或樓宇，也可委托業(yè)主或業(yè)主委員會自治管理。社區(qū)居委會要根據(jù)居住小區(qū)的具體情況，積極引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主，提出合適的物業(yè)管理方案和措施并加以落實。對2000年1月1日以后交付的住宅小區(qū)原則上要求采用物業(yè)企業(yè)管理的模式。
　　聘請專業(yè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理的小區(qū)，應(yīng)秉承“公開、公平、公正”的原則，向全社會進(jìn)行公開招標(biāo)，如委托第三方招標(biāo)、《慈溪日報》刊登招聘公告等。
　　五、物業(yè)費的收取
　　業(yè)主應(yīng)自覺遵守《業(yè)主公約》，執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決議，按時繳納物業(yè)服務(wù)費用，黨員干部、機關(guān)事業(yè)單位職工要帶頭參與業(yè)主自治活動，及時交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和進(jìn)行他項權(quán)處置時，應(yīng)向業(yè)主委員會和社區(qū)報告，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)按規(guī)定結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用和日常維修費用。
　　對住宅小區(qū)物業(yè)費的收取，物業(yè)管理主體為收費責(zé)任人，對不能正常收取的采用物業(yè)投訴糾紛快速處理機制，街道將會同市物業(yè)管理主管部門、人民法院等相關(guān)職能部門，實行司法救濟相結(jié)合的處理機制，使投訴糾紛能得到有效處理。
　　六、業(yè)主委員會的選舉與備案
　　業(yè)主委員會的選舉要按照《寧波市業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》開展工作，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持《業(yè)主委員會備案表》、《業(yè)主大會會議記錄和會議決定》以及完整的選舉資料檔案到街道辦審核，遞交市物業(yè)主管部門備案。
　　七、物業(yè)專項維修資金使用
　　業(yè)主委員會要規(guī)范申報使用物業(yè)專項維修資金，把好第一道關(guān)；社區(qū)居委會要充分發(fā)揮監(jiān)督作用，以“兩網(wǎng)融合”為平臺，及時掌握小區(qū)內(nèi)實施的維修事項；物業(yè)管理企業(yè)要負(fù)起管家的職責(zé)，實時實地掌握并跟進(jìn)小區(qū)內(nèi)實施的維修進(jìn)程。
　　八、完善老小區(qū)物業(yè)管理補助機制
　　（一）市級資金全額補助
　　老小區(qū)物業(yè)管理市級補助資金，按市級核定的老小區(qū)實際下?lián)苜Y金全額發(fā)放。
　　（二）街道資金考核補助
　　1.物業(yè)管理考核評定
　　①評定標(biāo)準(zhǔn)：老住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)評定等級分為一星、二星、三星三檔。按老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核辦法：≥70分為一星；≥80分為二星；≥90分為三星。
　　②考核辦法：對實施物業(yè)管理的老住宅小區(qū)，根據(jù)《滸山街道老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核辦法》進(jìn)行定期和不定期考核。
　　2.經(jīng)費獎勵和補助
　　①根據(jù)物業(yè)管理考核評定結(jié)果核發(fā)補助資金，補助標(biāo)準(zhǔn)：一星每平方0.4元/年；二星每平方0.6元/年；三星每平方0.8元/年。針對部分老小區(qū)建造年限長、基礎(chǔ)設(shè)施差、物業(yè)費收繳基數(shù)低、物業(yè)公司不愿入駐的現(xiàn)狀，街道統(tǒng)一在物業(yè)管理星級考核補助的基礎(chǔ)上，對實行自治管理的小區(qū)增加年度考核補助資金，補助標(biāo)準(zhǔn)：按一星級每平方0.2元/年；二星級每平方0.3元/年；三星級每平方0.4元/年。
　　以星級補助標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，補助資金實際發(fā)放與物業(yè)費收費率成正比，補助發(fā)放比例系數(shù)如下：收費率90%以上（包括90%），補助比例100%；收費率85%—90%（包括85%），補助比例90%；收費率85%以下，補助比例按實際收費率。
　　②對于已實行圍合式自治管理的小區(qū)，引進(jìn)物業(yè)公司管理，街道給予一次性的獎勵和補助2萬元，其中0.5萬元獎勵引進(jìn)物業(yè)公司的業(yè)主委員會或社區(qū)，1.5萬元用于補助小區(qū)的公共部位、公共設(shè)施維修維護(hù)等。
　　③為了解決社區(qū)應(yīng)急維修、應(yīng)急事故處置等，同時加強管理隊伍建設(shè)，提高工作人員整體素質(zhì)，提升物業(yè)管理規(guī)范化運營，街道按老住宅小區(qū)總面積配套每平方米0.1元/年的備用金，一是用于社區(qū)應(yīng)急開支；二是用于社區(qū)物管相關(guān)人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)；三是用于多年失管小區(qū)實行圍合式自治管理的啟動資金，包括前三個月管理人員的工資、服裝、崗?fù)さ仍O(shè)備設(shè)施補助，由社區(qū)出面向街道辦事處提出書面申請，資金審批統(tǒng)一使用《滸山街道經(jīng)費支出方案審批表》；四是用于對老小區(qū)物業(yè)公司的第三方審計產(chǎn)生的部分費用。
　　④為進(jìn)一步完善自治管理機制，實現(xiàn)居管和諧，街道對實行圍合式自治管理的社區(qū)進(jìn)行適當(dāng)獎勵，獎勵標(biāo)準(zhǔn)為一星每平方0.1元/年；二星每平方0.2元/年；三星每平方0.3元/年。獎金發(fā)放由街道組織辦統(tǒng)籌。
　　（三）經(jīng)費管理
　　補助經(jīng)費由街道辦事處撥付給各社區(qū)，具體使用范圍和要求如下：附件2
　　（四）適用范圍
　　本意見所指的老住宅小區(qū)的確定標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)《關(guān)于加快中心城區(qū)老小區(qū)改造和背街小巷改善工作的實施意見》（慈政辦發(fā)〔2008〕57號），為1999年12月31日前交付使用的住宅小區(qū)。
　　九、解釋
　　本實施意見如有未盡事宜，由街道社區(qū)管理辦公室負(fù)責(zé)解釋。

　　十、時間

　　本實施意見自發(fā)布之日實施，2012年4月15日發(fā)布的《滸山街道關(guān)于進(jìn)一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的若干意見》和2017年11月23日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》自行廢止。

　　39附件1.docx

　　39附件2.doc

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